Dabei profitieren sie von dem Umstand, dass manche Projektentwicklungen in der Immobilienkrise ins Stocken geraten sind und so halbfertige Liegenschaften Schaden nehmen, Verträge über Vorvermietungen gekündigt werden oder sich potenzielle Endinvestoren (Käufer) zurückhalten. Die kreditgebenden Banken sind in dieser Situation oft keine Hilfe, da diese nicht über die notwendige Expertise und die entsprechenden Kapazitäten für eine erfolgreiche Projektumsetzung verfügen.

Allerdings fehlt Investoren in der Regel das erforderliche Fachwissen und der Zugang zu Arbeitskapazitäten für Projektentwicklungen. Sie brauchen einen Partner, der eine umfangreiche Expertise und einen belastbaren Track Record mitbringt – mit Blick auf den gesamten Lebenszyklus einer Projektentwicklung, vom Genehmigungsprozess bis zur Umsetzung auf der Baustelle.

Möglichkeiten für Wertsteigerungen im Fokus

Genau das bieten Service Developer, die als Projektentwickler auf das Know-how ihres Teams, ihre Projektsteuerungskompetenzen und ihr Netzwerk zurückgreifen und so stockende Projektentwicklungen erfolgreich zu Ende führen können. Das Service Management Modell, das alle Module von der Auswahl der Projektbeteiligten, Konzeptionierung über die Planungs- und Baurechtschaffung, Budgetierung und GU-Vergabe, Vermietung und Vermarktung bis hin zur Realisierung umfassen kann (aber nicht muss), bietet noch weitere Vorteile. So kann der Service Developer mit seinem umfassenden Überblick potenzielle Projektrisiken frühzeitig erkennen und beheben. Ein erfahrener Immobilienentwickler besitzt im Gegensatz zu reinen Projektmanagern die Fähigkeit, zusätzliche Wege zur Wertsteigerung zu erkennen und umzusetzen. Dadurch kann der Auftraggeber von Anfang an das Projekt anhand verschiedener Kriterien wie Wirtschaftlichkeit, Vermietbarkeit, Effizienz, Marktüblichkeit, Nachhaltigkeit und Verkaufsfähigkeit bewerten und potenzielle Probleme im Schnittstellenmanagement mit den beteiligten Fachplanern, Dienstleistern, Bauunternehmen und Juristen frühzeitig lösen.

Wir haben das Segment Service Development bereits vor über zehn Jahren als zweites Unternehmens-Standbein neben eigenen Projektentwicklungen konsequent aufgebaut. Im Mittelpunkt steht neben der Projektplanung und ‑steuerung auch die Repositionierung sowie die nachhaltige ESG-konforme Transformation bestehender Objekte. Dabei kommt uns vor allem unsere langjährige Erfahrung bei der Entwicklung verschiedenster Assetklassen zugute, die von Mixed-Use über Wohnen, Büro, Einzelhandel und Hotel bis hin zu ganzheitlichen Quartiersentwicklungen reicht.

Bislang haben unsere Projektentwicklungsteams acht Service Development Projekte mit insgesamt 146.600 m² Bruttogesamtfläche fertiggestellt bzw. in die Realisierung gebracht. Dazu gehört auch das „Quartier an den Stadtmauern“ in Bamberg, das wir zwischen 2015 und 2018 für die Sparkasse Bamberg entwickelt haben. Es verdeutlicht die Chancen, aber auch die Komplexität, die Service Developments mit sich bringen. Das Areal inmitten des Weltkulturerbes „Altstadt Bamberg“ lag lange Zeit brach und galt als „nicht entwickelbar“. Heute ist auf der Fläche ein lebhaftes, gemischt-genutztes Stadtquartier mit 132 Hotelzimmern, 50 Wohnungen, 2.500 m² Einzelhandels- sowie rund 1.200 m² Büro- und Dienstleistungsfläche beheimatet.

Aktuelles Praxisbeispiel: Mixed-Use Quartiersentwicklung in Nürnberg 

Ein weiteres, aktuelles Anwendungsbeispiel ist die Koordination des Bebauungsplan-Verfahrens und der Baurechtschaffung für das UmweltQuartier Nürnberg, das wir im Rahmen eines Service Developments für die UmweltBank übernommen haben. Unser Auftrag besteht darin, das Planungs- und Baurecht für das gesamte UmweltQuartier zu generieren und den Bebauungsplan in Abstimmung mit der Stadt Nürnberg zu finalisieren. In den kommenden Jahren soll auf dem 15.000 m² großen Areal Ecke Nordwestring, Bielefelder Straße und Dortmunder Straße ein nachhaltiges und soziales Stadtquartier entstehen, das die Nutzungsarten Wohnen, gefördertes Wohnen, Studentenwohnen, Gewerbe und eine Kindertagesstätte vereint.

Ausblick und Chancen

Für Investoren sehen wir in Zukunft weiterhin viel Potenzial bei Projektentwicklungen, insbesondere mit Blick auf komplexe Mixed-Used-Quartiere, bei denen das Know-how verschiedener Assetklassen gefragt ist. Hier können eigenkapitalstarke Anleger günstig in stockende Entwicklungen einsteigen und anschließend im Rahmen eines Service Developments wertsteigernd finalisieren. Dieses Modell bringt nicht nur im aktuellen Marktumfeld allen Beteiligten Vorteile, sondern funktioniert auch im Umfeld eines wiederbelebten Transaktionsmarkts. Bei der Auswahl der Dienstleister sollten Immobilieninvestoren diese jedoch im Vorfeld auf Herz und Nieren prüfen: Wichtigste Voraussetzungen, die der Service Developer erfüllen sollte, sind erfolgreich durchgeführte Referenzprojekte, eine langjährige Expertise und die Fähigkeit, Projekte modular und flexibel strukturieren zu können.

 

*Dieser Beitrag wurde erstmalig als Gastbeitrag in dem Online-Magazin Intelligent Investors im Mai 2024 veröffentlicht.